解局 | 成都項目引入華潤信托里的金茂資本局_全球球精選

觀點網(wǎng) 今年來，信托公司通過認購股權(quán)支持房企融資需求的事件頻頻發(fā)生，近日，金茂成都項目成功引援華潤信托。

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12月16日，重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)披露企業(yè)增資成交公告，成都悅茂置業(yè)有限公司增資項目已成交。項目投資方為嘉興振茂投資合伙企業(yè)（有限合伙），投資金額為113695萬元，對應(yīng)持股比例為49%。

截至發(fā)稿，成都悅茂置業(yè)尚未進行工商變更，該公司仍由重慶山焱茂置業(yè)有限公司持股100%，后者由中國金茂間接全資持股。

而新引入的投資方嘉興振茂投資合伙企業(yè)（有限合伙），由華潤深國投信托有限公司、金茂西南企業(yè)管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南啟茂咨詢服務(wù)有限公司持股0.0539%。

目前，成都悅茂置業(yè)正在開發(fā)建設(shè)武侯區(qū)悅湖科技城板塊悅湖金茂悅項目，該項目地塊于今年成都首批供地中成交，是由重慶山焱茂置業(yè)競得的武侯區(qū)64畝二類住宅用地，成交樓面價約1.245萬元/平方米，住宅清水限價2.3萬元/平方米。

成都項目引資

今年4月初，持續(xù)三天的成都第一輪集中供地競拍結(jié)束。50宗地最終成交44宗，成交總面積約2656畝，成交總金額約393億元。

其中，重慶山焱茂置業(yè)有限公司底價拿下武侯區(qū)金花橋街道九架車村地塊，凈用地面積達4.27萬平方米（折合約64.15畝），規(guī)劃建筑面積約12.35萬平方米。地上建筑面積約7.8萬平方米，含住宅部分約7.7萬平方米，住宅面積占比99.63%。總成交價約5.32億元，成交樓面價1.245萬元/平方米，住宅清水限價23000元/平方米。

拿地后不久，4月8日，成都悅茂置業(yè)有限公司注冊成立，注冊資本為11.83億元人民幣，企業(yè)地址位于成都市武侯區(qū)金花橋街道草金路北段99號，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，住宅室內(nèi)裝飾裝修等。

4月中旬，四川省投資項目在線審批監(jiān)管平臺顯示，“武侯區(qū)悅茂住宅及配套設(shè)施項目”完成備案，項目單位為成都悅茂置業(yè)有限公司，建設(shè)地點位于武侯區(qū)金花橋街道九架車村2組、3組、4組，擬開工時間為2022年6月，擬建成時間為2024年9月。

5月末，成都市公共資源交易中心發(fā)布該項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

該項目擬建設(shè)住宅、公廁及配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模12.35萬平方米。住宅建筑面積為7.67萬平方米，地下住宅（儲藏室）面積為9980平方米，容積率1.8，建筑密度20%，綠地率為35%，小區(qū)規(guī)劃為8F-16F的住宅，樓間距約28米左右。

作為金茂在武侯區(qū)的第二個項目，將打造為更年輕的“悅”系產(chǎn)品，即“悅湖金茂悅”。與此同時，基于20%的低建筑密度，整個項目規(guī)劃為洋房+小高層的組合。

安居客信息顯示，悅湖金茂悅由564套洋房和小高層組成。今年10月23日至25日開盤選房，該批次共推出296套房源，戶型面積為124-369平方米，帶裝修均價約2.6萬元/平方米，預(yù)計2024年9月交付。

金茂資本局

過去，房企之間以聯(lián)合體形式在公開市場拿地，或是在房企獨自拿地后再以增資形式引入另一家企業(yè)共同開發(fā)項目的形式較為多見。

但隨著房企流動性風(fēng)險頻出，信托機構(gòu)主動入局與房企共擔(dān)風(fēng)險的案例也多發(fā)。除五礦信托、光大信托等化身白衣騎士接手房地產(chǎn)項目外，“承債式收購”也是信托接手地產(chǎn)項目化解風(fēng)險的方式之一。

單就此次事件而言，成都悅茂置業(yè)有限公司增資項目引入的投資方為嘉興振茂投資合伙企業(yè)（有限合伙），投資金額為11.37億元，對應(yīng)持股比例為49%。金茂仍保有對項目的控制權(quán)，也將負責(zé)成都悅湖金茂悅項目的開發(fā)建設(shè)工作。

有業(yè)內(nèi)人士指出，通過股權(quán)投資在項目公司中持有一定份額，之后于合適時機退出，“是對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能。”

據(jù)了解，新引入的投資方嘉興振茂投資合伙企業(yè)（有限合伙）由華潤信托、金茂西南企業(yè)管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南啟茂咨詢服務(wù)有限公司持股0.0539%。

海南啟茂咨詢服務(wù)有限公司則是由金茂投資咨詢（深圳）有限公司持股100%。

據(jù)公開信息顯示，金茂投資由宏源匯智投資有限公司和峰亮有限公司各持股50%，前者由申萬宏源全資持有，后者注冊于香港，注冊地址是中國金茂在香港的主要辦事處地址，負責(zé)人姓名“NAN JIANG”，或與金茂投資負責(zé)人江南為同一人。

而今年9月，重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，成都雋茂置業(yè)有限公司擬進行增資擴股，募集資金金額擇優(yōu)確定，擬募集資金對應(yīng)持股比例49%。該公司則負責(zé)在成都開發(fā)錦江金茂府項目。

就在上月，成都雋茂置業(yè)有限公司增資項目成交。新引入資方嘉興文茂貳號投資合伙企業(yè)（有限合伙），對應(yīng)持股比例為49%，出資額度為104664萬元。

增資后，中國金茂子公司重慶山焱茂置業(yè)有限公司的持股比例由100%下降為51%，企查查顯示，目前已完成工商登記。

值得一提的是，嘉興文茂貳號投資合伙企業(yè)（有限合伙）有四家合伙人：金茂西南企業(yè)管理（天津）有限公司、北京金茂信通咨詢有限公司、申萬宏源集團股份有限公司、海南啟茂咨詢服務(wù)有限公司。申萬宏源與海南啟茂也都在此次事件中出現(xiàn)，金茂信通則由金茂投資全資持有。

另一方面，申萬宏源實為一家以證券業(yè)務(wù)為核心的投資控股集團，其業(yè)務(wù)涵蓋企業(yè)金融(投資銀行和本金投資)、個人金融、機構(gòu)服務(wù)與交易、投資管理四個板塊。也由此，曾有業(yè)內(nèi)人士猜測，成都雋茂置業(yè)有限公司的增資行為是內(nèi)部增資，不涉及實際股權(quán)轉(zhuǎn)移。

信息顯示，錦江金茂府項目是第59座金茂府，項目地塊由金茂于2021年12月競得，位于錦江區(qū)白鷺灣新經(jīng)濟總部小鎮(zhèn)片區(qū)，面積約56畝，容積率1.5，樓面地價1.63萬元/平方米，為純住宅用地，住宅清水限價2.74萬元/平方米。

另悉，2022年1-11月，中國金茂累計銷售金額1374.8億元，同比下降35.67%；累計銷售面積約為664.7萬平方米，同比下降43.7%。截至2022年11月30日，該公司錄得已認購物業(yè)銷售金額約為56.4億元，同比下降8.2%。

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