撤回清算及分配土地 佳兆業東角頭項目易主中信后釋放新信號_每日熱文

觀點網 近期中信城開仍在推售接手佳兆業的深圳紅樹灣項目，而最新消息顯示，它接手的另一個核心項目也有了新進展。

(資料圖片)

據達力集團5月9日披露，集團與深圳航運已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達成協議，置換而來的兩宗地將分別配予雙方。因此，雙方也同意撤回對項目公司深圳圳華港灣企業有限公司（下稱圳華）的強制清算，旨在加快達成土地置換及土地分配。

東角頭項目推進問題存在已久，自2014年圳華經營期屆滿起，達力集團與深圳航運曾尋求清算圳華及處置土地的解決方案，并在2016年4月提呈了強制清算申請。此后清算數度延期，東角頭項目又經歷了七年蹉跎。

如今將東角頭項目兩宗地“分家”，發生在佳兆業與中信系簽署若干深圳項目重組安排近一年后。因而項目取得突破，亦被解讀為中信系盤活資產又一成果，此前它已陸續盤活佳兆業位于深圳的金沙灣國際樂園、紅樹灣項目及佳兆業金融科技中心項目。

東角頭項目是佳兆業出險后擬處置的最重要資產，權益貨值298.35億元。根據重組安排，包括該項目在內重組項目的權益在中信銀行、中信城開收回對應收益后，最終仍歸佳兆業所有。

從這一點來看，盡管東角頭項目的股東僅是達成方向性的諒解，土地置換及分配存在不確定性，但對于亟需化解債務的佳兆業而言仍是一個積極的信號。

東角頭蹉跎

達力集團5月9日披露公告顯示，就清算圳華而言，集團及深圳航運等已訂立諒解備忘錄，以記錄訂約方就清算圳華在原則上協定的若干諒解，包括撤回強制清算、土地置換及土地分配。深圳市中級人民法院已于5月4日頒令撤回相關強制清算。

其續稱，集團及深圳航運同意撤回強制清算，旨在不涉及法院程序下按雙方的共同自愿準則，可加快達致完成土地置換及土地分配。

據觀點新媒體查詢過往資料，圳華與南山東角頭地塊掛鉤需要回溯至上世紀80年代，當時深圳航運與達力集團合資成立的圳華計劃將東角頭地塊用于經營碼頭業務，至90年代計劃將地塊轉變性質為多功能港口及商業用途，并獲得政府相關批復。

佳兆業于2012年通過收購深圳航運主要股權，成功介入東角頭項目。2014年1月16日，圳華的30年經營期屆滿，達力集團表示與深圳航運一直積極尋求清算圳華及處置現有土地的解決方案。

2016年7月，上述兩方股東啟動強制清算圳華的程序，由深圳市中級人民法院監管及其委托的清算組管理。但自此以后，清算組多次向法院提呈延長清算的期限，這被投資者解讀為用時間換取空間之舉。最近一次發生于2023年1月20日，約定延長清算六個月期限至2023年7月。

而在土地置換的工作上，東角頭項目在四年前就已取得了進展，圳華與深圳南山規劃管理局于2019年8月簽訂土地置換協議書，并于2021年簽訂補充協議。

彼時各方約定的置換方案主要為，圳華移交現有兩塊地共計占地33.1萬平方米，置換的新土地占地面積11.1萬平方米，規劃為住宅、商業用途及配套設施，可發展的總建面39.5萬平方米（最新占地面積、總建面分別變更為10.9萬平方米、39.6萬平方米）。

需要關注的是，與招商蛇口推動前海土地確權時涉及巨額土地補償價值的情形不同，南山規劃管理局授予圳華新的東角頭土地時，約定無需支付額外地價款。

但圳華須遵守相關協議所載的條款及條件。根據協議書，圳華須作出土地置換所需的申請，包括但不限于調整法定圖則、獲批用地方案圖及建設用地規劃許可證以及簽立土地使用權出讓合同書，而有關申請將于共同磋商及協定的期限內，清拆現有土地并將空置土地移交予南山規劃管理局后進行。

實際推進中，圳華于截至2021年6月底止年度已獲授予在新土地進行法定圖則的調整，用地方案圖的審批及建設用地規劃許可證。

主要障礙來源于對現有土地拆除建筑物及清理數目，一名前租客于2021年5月向深圳市中級人民法院提起行政訴訟，就移交土地等事宜控告相關官方機構作為被告，將圳華作為第三人，反對遷移賠償協議并要求賠償。

觀點新媒體查詢，上述訴訟的原告深圳市亙富康信物流有限公司，曾與圳華之間存在土地租賃合同糾紛，雙方于2018年10月達成和解。

而亙富康信此后與深圳相關官方機構、圳華之間的糾紛案件，則在2021年4月至2022年3月進行過三次庭審，圳華對此抗辯原告索賠缺乏事實和法律依據。至今，該行政訴訟仍沒有確切資料顯示已結案。

達力集團今年2月24日發布的中報僅提及，清算組與本集團及圳華的中方伙伴將密切監察行政程式的發展，并在必要時根據法律顧問的建議采取適當行動。

中信介入之后

正如其他舊改項目一樣，東角頭項目同樣有復雜的利益關系需要平衡，比如圳華與亙富康信之間的行政訴訟等問題影響到項目拆遷，進而無法達成土地置換先決條件；股東達力集團、深圳航運對圳華的強制清算，同樣會對圳華推進土地置換形成阻滯。

這種局面未免會令其他計劃入局的企業卻步，觀點新媒體過往報道，在佳兆業出險后，招商蛇口曾接觸東角頭項目，但并未形成收購交易。一位不具名的市場人士對此表達看法稱，主要原因還是由于項目關系復雜。

不過，盤活難度與經濟效益往往呈正相關關系，東角頭項目被譽為“深圳灣最后一片凈土”，并擁有三面環海、毗鄰13號線歌劇院站等區位優勢。目前周邊二手房翡翠海岸的報價為13.2萬元/平方米（主要受限價影響），僅以此粗略估算，東角頭項目的估值就逾522億元。

佳兆業披露的出售清單也顯示，其于東角頭項目的權益貨值達到298.35億元。正應了那句臺詞：“風浪越大，魚越貴。”

最終，東角頭的接盤方是佳兆業境內最大債權人--中信。去年6月，佳兆業與中信集團若干成員公司訂立協議，據此佳兆業將與中信城開、中信銀行以服務信托的模式開展多位合作。

具體而言，中信銀行繼續以債權人身份存在，中信城開以融資代建的身份提供一定盤活資金，用于后續項目的建設和開發經營。在該合作中，項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬于佳兆業所有。

接近佳兆業的人士向觀點新媒體證實了上述合作。按照協議，位于深圳的南山東角頭、金沙灣國際樂園、福田航運紅樹灣、佳兆業科技中心項目納入了合作范疇，權益貨值逾500億元，東角頭項目占比接近六成。

自去年下半年以來，中信先是將接手并更名后的中信金沙灣、中信城開·紅樹灣、中信金融中心推向市場。比如去年7月啟動中信城開·紅樹灣開盤，當天銷售額15億元；今年4月26日，中信金沙灣的明星場館中信金沙灣水世界宣布重啟開園。

中信城開方面人士接受觀點新媒體咨詢時表示，東角頭以外的其他三個項目，都處于正常開發階段。至于東角頭項目，卻并未透露過多。在對外宣傳資料中，中信城開除了將“中信東角頭項目”納入發展版圖，就只偶爾在展現公司打造協同版塊范例時列舉過該項目。

直到如今，達力集團與深圳航運就撤回圳華強制清算、土地置換及土地分配訂立諒解備忘錄，才預示著東角頭項目進入新的推進階段。

達力集團及深圳航運同意，東角頭項目的新土地將根據南山規劃管理局的批準以及相關法律、法規程序分為兩塊地，并分別分配予兩家公司。東角頭項目由深圳航運持股51%，后者則由深圳市城開信銀投資有限公司實益控股。

土地分配是此次諒解備忘錄釋放的新信號，意味著達力、中信將按照持股分別獲取東角頭項目的一部分，并擁有自由處置、自擔風險、自享收益的空間，并有可能解決土地所涉及的法律及稅務問題。在過往，達力集團多次表示，致力于在東角頭項目達成集團最佳利益。

另一位市場人士對觀點新媒體表示，東角頭項目有待落實具體的土地置換和分配細節，存在不確定性，但按目前的進展來看，項目是在朝積極推進的方向走。

不確定性在達力集團的公告中亦被提及：“據訂約方約定，倘清算圳華、土地置換及土地分配未能按協定訂立或完成，則會重新進行圳華的強制清算。”

即便如此，資本市場對此仍反應熱烈，5月9日及10日達力集團分別收漲14.07%、9.79%，最新股價已達到52周新高（11.66港元）。

對于那些看好東角頭項目潛力的投資者而言，訂立務虛性協議或許不算實質好消息，但長年累月的杳無音訊一定是壞消息。

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