中報(bào)觀察丨中海宏洋銷售修復(fù)與三四線投資剎車

觀點(diǎn)網(wǎng) 面對(duì)上半年持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境，“利潤(rùn)王”標(biāo)簽下的中海地產(chǎn)系企業(yè)同樣面臨著無(wú)法扭轉(zhuǎn)的下行態(tài)勢(shì)。

8月23日，中海宏洋率先發(fā)布了截至今年6月末的未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)公告。期內(nèi)，該司在不依靠“以量換價(jià)”的策略下，合約銷售額及銷售面積較上年同期分別錄得24.6%及7.7%上升，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

(相關(guān)資料圖)

雖然在周期波動(dòng)影響更大的三四線城市，中海宏洋在銷售端取得了不錯(cuò)的成績(jī)。而在核心數(shù)據(jù)中，其營(yíng)收、毛利及盈利數(shù)據(jù)則是隨著市場(chǎng)及行業(yè)的低迷繼續(xù)下行。

銷售修復(fù)

在中海集團(tuán)內(nèi)部，中海發(fā)展無(wú)非是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體，而中海宏洋更是地產(chǎn)板塊中的針對(duì)三四線的分支。從已披露的銷售數(shù)據(jù)上看，或許是2022年行情實(shí)在太差，今年上半年中海地產(chǎn)及中海宏洋的銷售均較上年同期有所修復(fù)。

今年7月，中海地產(chǎn)發(fā)布前六個(gè)月物業(yè)銷售和土地收購(gòu)更新情況。1-6月，中國(guó)海外系列公司累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約人民幣1801.76億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約804萬(wàn)平，分別按年上升30.1%及28.3%。

中海宏洋中期數(shù)據(jù)同樣顯示出銷售端修復(fù)的信號(hào)，期內(nèi)，其完成合約銷售額達(dá)人民幣259.40億元，合約面積合共214.52萬(wàn)平，較去年同期上升24.6%及7.7%。

在面對(duì)行業(yè)需求走弱的當(dāng)下，眾房企均采取“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，中海宏洋的住宅平均銷售價(jià)格卻不降反升，較上年同期上升8.5%，至每平方米人民幣1.3萬(wàn)元。

實(shí)現(xiàn)銷售單價(jià)的企穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)于深耕低線城市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)屬不易的同時(shí)，也為這份成績(jī)?cè)鎏砹艘粋€(gè)亮點(diǎn)所在。

此外，隨著上半年物業(yè)合約銷售額的上升，期內(nèi)中海宏洋雖出現(xiàn)支出費(fèi)用的增加，但也遠(yuǎn)低于銷售增速，保持著中海系一貫的嚴(yán)抓支出的風(fēng)格。

1-6月，該司在分銷及銷售費(fèi)用僅同比增加9.65%，錄得8.29億元；分銷及銷售費(fèi)用對(duì)應(yīng)其合同銷售額的比率，也由去年同期之3.9%進(jìn)一步下降至3.5%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，在國(guó)資房企中，同時(shí)擁有兩個(gè)上市平臺(tái)并不稀奇。例如招商蛇口與招商局置地、保利發(fā)展與保利置業(yè)等，但各自為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，均對(duì)各自的業(yè)務(wù)“地盤”有所劃分。

中海地產(chǎn)與中海宏洋也是如此，在項(xiàng)目的城市分布上，前者是聚焦在一二線城的高能級(jí)城市，后者則是下沉在三四線城市之中。

在這些聚焦在下沉市場(chǎng)的上市平臺(tái)之中，此前擁有較大的銷售規(guī)模企業(yè)，在今年上半年銷售均出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

在觀點(diǎn)新媒體選出的觀察企業(yè)中，中海宏洋及保利置業(yè)的銷售較去年同期均有大幅修復(fù)，后者更是按年增長(zhǎng)126.67%。而招商局置地及大悅城地產(chǎn)則是受三四線的周期影響更大，未經(jīng)審核的銷售數(shù)據(jù)均較上年同期進(jìn)一步下滑。

對(duì)中海宏洋自身而言，下沉于三四線城市雖然在短期內(nèi)完成了做大規(guī)模的目標(biāo)，但在調(diào)整周期中，背后面臨的危機(jī)也更加巨大。

有著“三四線之王”標(biāo)簽的碧桂園，在近期的對(duì)外公告中坦言，對(duì)2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大的虧損表示歉意，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有所預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大。

2022年財(cái)報(bào)顯示，同樣深耕三四線城市的中海宏洋，其物業(yè)銷售及發(fā)展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。或許是仍處于統(tǒng)計(jì)階段，在2023年中期數(shù)據(jù)發(fā)布中，該司尚未披露存貨減值的相關(guān)情況。

中海宏洋管理層曾在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)的表述，在樓市走向尚未明朗之際，減值情況存在不確定性，數(shù)額很難說(shuō)是大是小。

換而言之，中海宏洋管理層已經(jīng)認(rèn)清被刺破價(jià)格“氣球”的三四線城市，存貨貶值處于無(wú)法避免的局面，只是數(shù)額大小無(wú)法預(yù)測(cè)。

投資剎車

今年開(kāi)年以來(lái)，越來(lái)越多的房企明確只布局高能級(jí)城市，碧桂園也開(kāi)始重回一二線城市投資。在需求、購(gòu)買力透支以及庫(kù)存高企之下，三四線投資退潮已無(wú)法避免。

而面對(duì)市場(chǎng)下行帶來(lái)的業(yè)績(jī)核心指標(biāo)下降，中海宏洋在投資端保持穩(wěn)健的風(fēng)格，繼續(xù)投資基本面較好的城市并削減整體投資烈度，以待尋找到更好的投資標(biāo)的。

今年上半年，中海宏洋收入較同期減少8.8%，至271.72億元。期間的毛利按年減少19.20%，至44.35億元；毛利率繼續(xù)下行2.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得16.3%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，由于毛利的較大降幅，報(bào)告期內(nèi)，該司經(jīng)營(yíng)溢利較去年同期下降27.9%，為32.73億元；歸母凈利潤(rùn)也同樣按年減少29.8%，錄得17.19億元。

不難看出，以往“追規(guī)模”下的土地質(zhì)量開(kāi)始反噬中海宏洋的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。而對(duì)于過(guò)去半年充滿挑戰(zhàn)的市況，中海宏洋于年報(bào)中指出，將審慎研判市場(chǎng)以持續(xù)提高土地儲(chǔ)備的質(zhì)量。

在2022年業(yè)績(jī)投資會(huì)中，中海宏洋管理層曾指出，希望今年的投資能夠與去年持平或是略有增加。而從目前的情況來(lái)看，收縮投資是整個(gè)中海系的面對(duì)調(diào)整周期的共同方法。

根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)上半年北京、成都、廣州、深圳、天津等城市，擴(kuò)儲(chǔ)建面187.85萬(wàn)平，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金377.31億元，按年下滑28.96%。其中，接近8成的投資額是在6月單月完成的，前5月的投資動(dòng)作較少。

而從中海宏洋的情況上看，“減投”的動(dòng)作則更加明顯，上半年其新增權(quán)益地價(jià)則是較同期下降超3成，達(dá)35.12%，錄得35.46億元。新獲地塊的城市也是以往投資過(guò)的合肥、銀川，并未開(kāi)拓新市場(chǎng)。

雖然在土地端放慢了腳步，但在投資物業(yè)的組合上，該司繼續(xù)保持優(yōu)化動(dòng)作。

1-6月，中海宏洋新增的寫字樓、購(gòu)物中心等投資物業(yè)賬面價(jià)值合計(jì)6.34億元，新增樓面面積8.93萬(wàn)平。目前累計(jì)投資物業(yè)總樓面3303萬(wàn)平，其中包括6個(gè)寫字樓、7個(gè)購(gòu)物中心及1個(gè)長(zhǎng)租公寓。

為解決存貨問(wèn)題，在報(bào)告期末，中海宏洋決定將位于常州、合肥、呼和浩特及南寧的五個(gè)商業(yè)物業(yè)由持有待售物業(yè)存貨轉(zhuǎn)為出租投資物業(yè)用途，以產(chǎn)生租金收入。

而根據(jù)已披露的租金收入則是較上年同期下滑15%，至9400萬(wàn)元，存貨調(diào)整的成效仍有待日后經(jīng)營(yíng)驗(yàn)證。

在中海宏洋發(fā)布中期業(yè)績(jī)當(dāng)晚，中海集團(tuán)同步刊送了相關(guān)數(shù)據(jù)。文章之中，“圖其至遠(yuǎn)，以穩(wěn)求勝”的8字標(biāo)語(yǔ)占據(jù)著畫面C位，求穩(wěn)標(biāo)簽以深入中海系企業(yè)的骨髓之中。

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