中報觀察 | 合景悠活周期韌性

觀點網(wǎng)8月30日，合景悠活發(fā)布截至2023年6月30日為止的6個月中期業(yè)績。

處于本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期，合景悠活仍然展現(xiàn)了較強的經(jīng)營韌性，2023上半年實現(xiàn)經(jīng)營收入18.88億元，去除應(yīng)收款和商譽減值撥備后的核心凈利潤則為2.58億元，整體毛利率上升了1.5個百分點至31.6%。

財務(wù)報表上，合景悠活保持了相當高的謹慎性，對應(yīng)收賬款與商譽計提了大額減值準備，同時退出低質(zhì)項目，謹慎接洽地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，主動積極化解風險。

(資料圖片僅供參考)

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)

今年上半年，合景悠活實現(xiàn)經(jīng)營收入18.88億元，同比下降8.5%，去除應(yīng)收款和商譽減值撥備后的核心凈利潤則為2.58億元，其中第三方收入占比提升至81.4%，獨立性進一步凸顯。

分板塊來看，合景悠活今年上半年業(yè)績出現(xiàn)部分回調(diào)主要是受經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)影響。

目前地產(chǎn)市場依然低迷，房產(chǎn)銷售尚未回暖，合景悠活住宅部分和房地產(chǎn)行業(yè)強關(guān)聯(lián)的預(yù)售管理服務(wù)和增值服務(wù)都面臨了一定程度的下跌，分別由1.92億元下跌至0.97億元以及1.34億元下跌至0.99億元。這其中既有關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方業(yè)務(wù)需求客觀減少的原因，也是合景悠活主動謹慎接洽房產(chǎn)銷售相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)果。

在這種環(huán)境下，雖然收并購方面暫緩了腳步，但合景悠活仍然保持著較為積極的外拓策略。上半年新簽合同總額達4.1億元，外拓代表性項目包括住宅業(yè)態(tài)的長嶺雅居、世博華城，非住業(yè)態(tài)的廣州知識城廣場、智慧U谷、清遠婦幼保健院，以及旗下專精機關(guān)物業(yè)的申勤物業(yè)拓展的青浦工業(yè)園區(qū)大樓、松江體育大廈等。

區(qū)域分布上，合景悠活目前已進駐22個省、自治區(qū)與直轄市的134個城市，其中大灣區(qū)及長三角是其重點布局的區(qū)域，在管面積占比達59%。

疫情政策調(diào)整后，合景悠活對于管理的方艙醫(yī)院和隔離點進行了撤場，在此之外也主動對其他較低質(zhì)量的風險項目進行了甄別和退出。盡管如此，截至2023年6月30日，合景悠活在管規(guī)模仍然維持了穩(wěn)定，在管面積達到2.05億平方米，合約面積2.78億平方米，其中第三方項目的管理面積占比達到87.3%。

正是得益于對低質(zhì)項目的退出，結(jié)合上半年較為積極的拓展活動，合景悠活基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)板塊收入在其在管面積變動不大的情況下反而實現(xiàn)了一定的增長，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入由去年同期的6.26億元上升至今年上半年的6.54億元。

多種業(yè)態(tài)發(fā)力

住宅業(yè)態(tài)在合景悠活的營收中占比僅為45%，商業(yè)和公建等非住宅業(yè)態(tài)也是合景悠活的運營重點。在今年上半年的外拓項目中，合景悠活非住宅項目的合約面積占比達到59%，截至2023年6月30日，住宅管理面積與非住宅管理面積的比例為51:49。

其中，商業(yè)物業(yè)運營是合景悠活的代表性產(chǎn)品之一，旗下購物中心運營品牌包括悠方、魔方、悠方天地等；寫字樓運營品牌包則括ifp、imp以及icp等，目前商業(yè)運營總管理規(guī)模約為1800萬平方米。

今年上半年疫情結(jié)束后的消費復(fù)蘇，對合景悠活商業(yè)運營服務(wù)也起到了一定提振作用。和2022年相比，商業(yè)項目明顯恢復(fù)，客流同比增加約26%，銷售同比增加約20%；商業(yè)運營服務(wù)實現(xiàn)收入2.24億元，營收占比也提升1個百分點至19%。

G端業(yè)務(wù)是近年來物企押注的重點，合景悠活近年在公建方面同樣大舉發(fā)力，管理業(yè)態(tài)包括高校、醫(yī)院、機關(guān)物業(yè)、城市公共設(shè)施等。去年1月份，合景悠活還以1.65億元的代價收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)廣東特麗潔環(huán)衛(wèi)工程有限公司50%的股權(quán)，入局城市服務(wù)賽道。

截至2023年6月30日，合景悠活公建業(yè)態(tài)在管面積已經(jīng)達到8200萬平方米，貢獻收入6.84億元。

另外，受公建業(yè)務(wù)的屬性影響，大部分公建物業(yè)服務(wù)的客戶對象是政府或單一甲方，近年國內(nèi)經(jīng)濟面臨重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出來區(qū)域不平衡的態(tài)勢，部分低能級城市和地區(qū)也面臨財政壓力，可能會出現(xiàn)延遲付款的情況。

據(jù)觀點新媒體獲悉，合景悠活首席財務(wù)官王建輝在本次業(yè)績會中表示：“我們積極主動地調(diào)整了公建業(yè)態(tài)的外拓策略，在區(qū)域選擇上會更加謹慎，同時也在積極優(yōu)化在管項目的回款能力。”

財務(wù)保持審慎

今年上半年，合景悠活在成本優(yōu)化方面還取得了不錯的成果，上半年銷售成本約為12.9億元，同比降低10.4%，成本降幅要顯著大于收入降幅，進而實現(xiàn)了毛利率的回升。

這也導(dǎo)致毛利率提升了1.5個百分點至31.6%，其中住宅分部毛利率由24.8%提升至26.2%，非住部分毛利率由34.7%進一步提升至35.9%。

賬面凈利潤方面，合景悠活今年上半年錄得約8156萬元，這主要是因為出于財務(wù)謹慎性的考慮計提了相當大數(shù)額的減值準備，若去除應(yīng)收款和商譽減值撥備，上半年凈利潤為2.85億元。

截至2023年6月30日，合景悠活貿(mào)易應(yīng)收款余額約為23.2億元，出于財務(wù)審慎的角度，今年上半年繼續(xù)進行減值撥備，新增撥備金額約1.19億元，目前總計提壞賬約7.06億元，總撥備率為23.3%，較高的撥備比例也體現(xiàn)了合景悠活財務(wù)上的審慎。

自上市以來，合景悠活連續(xù)收購了雪松智聯(lián)、上海申勤和廣東特麗潔等企業(yè)，目前投后整合及項目融合情況較好，各項財務(wù)指標并未惡化，規(guī)模上實現(xiàn)了跨越式增長，但也因此累計了較多商譽。

鑒于近年行業(yè)環(huán)境的變化，合景悠活在經(jīng)過減值測試后對部分商譽進行了計提，目前已計提的商譽減值7970萬元，通過此舉將報表風險提前化解也有助于優(yōu)化企業(yè)后續(xù)的業(yè)績表現(xiàn)。

值得注意的是，商譽和應(yīng)收款的計提都是出于謹慎性對財務(wù)報表所作的會計處理，僅會影響賬面利潤，并不會對企業(yè)經(jīng)營或現(xiàn)金流造成實際損害，已計提的部分應(yīng)收款也并不意味著企業(yè)放棄了對款項的追索。

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