中報觀察 | 保利發(fā)展坐穩(wěn)榜首

觀點網此前認為保利發(fā)展靠“躺贏”登頂銷售榜首的說法，顯然有失偏頗了，畢竟在別人退步的同時，保利發(fā)展也并未放松，并成為了逆市增長的“少數(shù)派”。

8月30日，保利發(fā)展公布的2023年半年度報告顯示，上半年公司實現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米，同比上升5.8%，實現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場占有率提升0.4個百分點至3.8%。

與此同時，保利發(fā)展上半年共拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%；容積率面積385萬平方米，同行則大多已進入放緩投資的維度。

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銷售錄得增長之外，數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入1370.27億元，同比提升23.71%。

受市場下行影響，期內毛利率同比下降4.26個百分點至21.29%，但由于結轉規(guī)模提升，利潤規(guī)模實現(xiàn)增長，上半年實現(xiàn)凈利潤150.67億元，同比增長0.80%，同時受結算權益比提升的影響，歸母凈利潤同比增長12.65%至122.22億元。

至于被外界用放大鏡觀察的流動性情況，保利發(fā)展于報告期末持有貨幣資金余額1486億元，有息負債規(guī)模3564億元，較期初減少250億元。

報告期末，該公司資產負債率76.99%，較年初下降1.12個百分點；扣除預收款的資產負債率為65.31%、凈負債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個百分點，現(xiàn)金短債比為1.38，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。

拓展力度加大

其實關于保利發(fā)展登頂銷售榜首已非新聞，但總銷售額一直保持正向增長的表現(xiàn)也屬少數(shù)，這或許和其核心城市的貢獻支持分不開。

觀點新媒體查閱報告，上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米，同比上升5.8%，實現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場占有率提升0.4個百分點至3.8%。

據(jù)介紹，該公司重點布局的38個核心城市的銷售金額占比達87%，同比提升8個百分點；銷售金額超百億城市達到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%；上半年，該公司在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。

其中，兩大城市群的銷售貢獻尤為明顯，包括長三角銷售金額777億元，粵港澳大灣區(qū)銷售金額570億元，占整體銷售額比例達56.88%。

事實上，近幾年由于行業(yè)低迷與信心減弱等原因，聚焦有購買力保證的核心城市成了開發(fā)商們不約而同的選擇，但資金壓力卻阻擋了不少房企投拓的腳步和力度。

觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《2023年1-8月房地產企業(yè)新增土地儲備報告》就顯示，前7月50家企業(yè)拿地超4300萬平方米，淡季土儲增長節(jié)奏放緩，報告期內前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米，同比減少31.3%。

其中，保利發(fā)展（467.74萬平方米）、萬科（368.5萬平方米）、華潤置地（282.53萬平方米）新增全口徑土地儲備處于領先地位。7月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為萬科，其次為越秀地產和保利發(fā)展。

拓展力度加大的同時，保利發(fā)展并未改變對于核心城市的聚焦方針。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內共拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%；容積率面積385萬平方米，同比下降7%。其中，38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分別達到99%和95%，較去年同期提升9個百分點和21個百分點。

與此同時，保利發(fā)展表示始終聚焦住宅產品，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%，上半年新增項目稅前成本利潤率平均超過15%。

另一方面，保交付仍然是房企的主線任務，保利發(fā)展多達11.3萬套房源交付則使收入錄得明顯增長。

中期報告顯示，上半年，保利發(fā)展交付11.3萬套，同比增長43%。在此基礎上，實現(xiàn)營業(yè)總收入1370.27億元，同比提升23.71%。同時，公司建立“6321”交付管理機制，1個月交付率提升7個百分點至80%。

該公司表示，由于市場下行影響，毛利率同比下降4.26個百分點至21.29%，凈利率11.00%。而毛利率下行早在多年前已在房地產行業(yè)流行，未來也難以再次扭轉——保利發(fā)展上半年拿地金額增長但新增土儲面積卻減少，已說明拿地成本在增加，毛利率或者凈利率也在進一步壓縮。

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

但在結轉規(guī)模提升的作用下，保利發(fā)展上半年利潤規(guī)模實現(xiàn)增長，錄得凈利潤150.67億元，同比增長0.80%，同時受結算權益比提升的影響，公司歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%。

負債率下降

隨著大大小小房企不定時爆雷，每個企業(yè)的流動性情況都被投資人用放大鏡觀察，保利發(fā)展顯然也在不斷優(yōu)化自身財務結構。

觀點新媒體查閱中期報告，上半年，保利發(fā)展加強按揭和待收房款管理，實現(xiàn)回籠金額2273億元，同比提升13.9%，回籠率96%，同比提升1.1個百分點。

除了開源措施外，保利發(fā)展以銷定產，上半年新開工面積626萬平方米，同比下降44%。上半年實現(xiàn)經營活動現(xiàn)金流量凈額71億元，較去年同期增加296億元。

報告期末，該公司貨幣資金余額1486億元，保持在總資產10%左右水平；有息負債規(guī)模3564億元，較期初減少250億元。

期末，公司資產負債率76.99%，較年初下降1.12個百分點；扣除預收款的資產負債率為65.31%、凈負債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個百分點，現(xiàn)金短債比為1.38，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。

事實上，保利發(fā)展短期負債比重也有縮減。

數(shù)據(jù)顯示，于2023年6月30日，保利發(fā)展一年內到期的債務共計599.66億元，占有息負債比重為18.6%，較年初下降2.7個百分點。

來源：企業(yè)公告

據(jù)了解，保利發(fā)展銀行貸款與直接融資比重為86%，債務結構更加合理，綜合融資成本僅約3.73%，較年初下降19個基點。

中報透露，除了房開業(yè)務之外，保利發(fā)展還關注綜合服務和資產經營能力持續(xù)提升，如積極推進“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局，上半年保利物業(yè)營業(yè)收入71.41億元，增長10.7%；歸母凈利潤7.64億元，增長21.5%；合同面積8.42億平方米，增長15.2%；在管面積6.50億平方米，增長24.3%。

至報告期末，保利物業(yè)第三方在管面積4.12億平方米，占比63.3%；第三方物管收入19.69億元，同比增長32.4%；公共服務在管面積3.58億平方米，同比增長29.7%。

此外，資產經營類收入22億，同比增長22%。包括酒店業(yè)務營業(yè)收入同比增長53%，平均入住率恢復至2019年水平，平均房價較2019年提升16%；會展業(yè)務營業(yè)收入同比增長45%，出租面積增長2.5倍，新客比例增長30%。

在行業(yè)下行時，保利發(fā)展業(yè)績增幅或許不高，但要繼續(xù)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，如何把控擴張力度與回籠資金或許是要想得更多的內容。

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