中報觀察 | 華潤有巢擴募進行時

觀點網(wǎng)8月31日，華潤有巢REIT召開2023年中期業(yè)績說明會，介紹基金上半年業(yè)績情況。

(資料圖片僅供參考)

作為由市場化機構(gòu)運營的首支上市保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，華潤有巢REIT自上市以來備受關(guān)注。

整體來看，今年上半年華潤有巢REIT項目在經(jīng)營層面和可供分配層面均取得不錯的成績。

基金合并層面，上半年華潤有巢REIT收入錄得3872.06萬元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬元，完成率110%。基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是133.37%，上半年分派率為5.35%，相較招募說明書同期預(yù)測的4.01%分派率提升1.34個百分點。

項目公司層面，上半年累計實現(xiàn)營業(yè)收入3825.27萬元，EBITDA錄得2705萬元，對應(yīng)的EBITDA利潤率是70.71%。

截至2023年6月30日，兩個底層資產(chǎn)有巢泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目租賃住房出租率分別為96.52%和96.36%。

項目公司營業(yè)收入和租賃住房出租率均超上市預(yù)測值。

業(yè)績與分紅

華潤有巢REIT中期業(yè)績報告顯示，在基金合并層面，上半年產(chǎn)品收入錄得3872.06萬元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬元，完成率110%；上半年實現(xiàn)凈利潤211.4萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2508.02萬元。

截至2023年6月30日，基金總資產(chǎn)為13.04億元，凈資產(chǎn)為12.18億元，基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為107.12%。

基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是133.37%，按天數(shù)做簡單年化，得出基金今年上半年分派率為5.35%，相較招募說明書同期預(yù)測的4.01%分派率提升1.34個百分點。

基金成立以來至報告期末，累計可供分配金額為3923.3萬元，已分配金額為3923萬元，已分配金額占可供分配金額的99.99%。

據(jù)觀點新媒體了解，近期華潤有巢REIT向持有人進行首次現(xiàn)金分紅。

8月17日，華潤有巢REIT發(fā)布公告稱，將于2023年8月23日至25日進行現(xiàn)金分紅，此次分紅金額共計3923萬元，分紅比例99.99%，分紅方案為0.7846元/10份公募REITs份額。

可供分配金額完成度超預(yù)期，為投資人實現(xiàn)了較好的收益。同時，針對后續(xù)分紅以及可分配金額相關(guān)問題，基金經(jīng)理也在中期業(yè)績說明會作出回應(yīng)。

根據(jù)指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下，每年不得少于一次。從投資人利益的角度出發(fā)，華潤有巢REIT會盡快將可供分配金額以現(xiàn)金的形式分配給到投資人，努力提升分配頻率，讓投資人能夠及時享受到項目發(fā)展的紅利。

能否持續(xù)可分配和經(jīng)營業(yè)績分隔不開，上述人士表示，一般從行業(yè)與業(yè)務(wù)的角度來看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗涇與東經(jīng)兩個項目新簽租賃合同總量分別為973間跟1159間，下半年到期總量分別是702間及593間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看，去化非常健康，旺季的新簽租約也會促進新簽租金市場化的調(diào)整。

綜上，華潤有巢REIT對未來業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)步增長比較有信心。

經(jīng)營與擴募

項目公司層面，報告期內(nèi)累計實現(xiàn)營業(yè)收入3825.27萬元，超上市預(yù)測8%，租賃收入貢獻占比100%，EBITDA錄得2705萬元，對應(yīng)的EBITDA利潤率是70.71%，毛利率錄得35.02%，凈利率為24.76%。持有兩個項目平均出租率為96.44%，超上市預(yù)測值近6個百分點。

具體項目經(jīng)營上，華潤有巢REIT兩個底層資產(chǎn)分別為上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗涇項目，自2021年3月開始運營，是上海第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點項目；以及有巢房屋租賃（上海）有限公司持有的有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，自2021年4月開始運營，是由上海向非地方國企定向出讓的租賃住房用地。

從中期業(yè)績報告披露的數(shù)據(jù)來看，兩個底層資產(chǎn)租賃住房部分均保持較高出租率水平。

截至2023年6月30日，有巢泗涇項目可出租房間總數(shù)1264間，已出租1220間，出租率為96.52%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末11間，2023年3季度463間，2023年4季度239間，2024年507間。該項目對標的主力租戶群體為項目班車接駁地鐵9號線泗涇站，地鐵沿線的辦公客群。

東部經(jīng)開區(qū)項目可出租房間總數(shù)1348間，已出租1299間，出租率為96.36%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末6間，2023年3季度448間，2023年4季度145間，2024年700間。該項目對標的主力租戶群體為松江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公客群。

有巢泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目存量租賃合同中排名前五的企業(yè)客戶合計數(shù)值分別為65間以及67間，比重分別為5.33%和5.16%，企業(yè)客戶集中度分散。

商業(yè)配套以及車位部分，截至2023年6月30日，泗涇項目配套商業(yè)可出租面積817.84平方米，已出租面積547.02平方米，出租率為66.89%，2023年預(yù)測值為70%。共有車位470個，已出租285個，出租率60.64%。

東部經(jīng)開區(qū)項目配套商業(yè)可出租面積為3062.5平方米，已出租面積1701.37平方米，出租率為55.55%，2023預(yù)測值為70%。共有車位553個，已出租500個，出租率90.42%。

兩個項目在配套商業(yè)部分出租率均不達預(yù)期。

有巢住房租賃（深圳）有限公司總經(jīng)理就不達預(yù)期的情況在業(yè)績說明會中作出解釋：各主要城市社區(qū)底商市場已經(jīng)逐步復(fù)蘇，下半年不利因素基本已經(jīng)出清，社區(qū)的底商市場已初步進入了回暖期，通過對租賃社區(qū)的客戶需求及周邊客群消費特點的分析，華潤有巢將主動升級調(diào)整配套商業(yè)的合作商戶及經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前兩個項目配套商業(yè)的出租率，相信有望在下半年實現(xiàn)較大幅度的提升。

提及擴募的計劃和安排時，華潤有巢REIT表示在Pre-REITs、項目擴募上將持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規(guī)模”的良性循環(huán)。

華潤有巢已從存量和增量兩個方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴募計劃。做優(yōu)存量方面，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關(guān)項目達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴募籌備。

做實增量方面，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)，近期也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資產(chǎn)池的規(guī)模。

據(jù)觀點新媒體了解，截至2023年6月末，有巢公寓在營項目35個，在管房間數(shù)2.6萬間。同時關(guān)注到華潤置地中期業(yè)績報告中指出，上半年在長租公寓業(yè)務(wù)端實現(xiàn)的營業(yè)額為1.7億元。

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