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年報觀察 | 新鴻基銷售收入承壓但投資組合是壓艙石

2023-09-08 05:49:49 來源：觀點地產網

觀點網 香港本地最大地產發展商之一，新鴻基地產發布2022/23年度全年業績報告。

(相關資料圖)

財報采用的時間段比較特殊，橫跨2022年下半年和2023年上半年，而在這12個月時間內，香港經濟發展面貌發生了不少變化。

其中，前半年香港的經濟仍然籠罩在疫情的陰霾當中。2022年全年來看，受到全球需求放緩、貿易疲軟、美國持續的加息周期和防疫措施等因素沖擊，香港經濟再次出現收縮。全年完成GDP共28270.09億港元，同比實際縮減3.5%。

資料顯示，2022年下半年，新鴻基地產出現收入與凈利潤雙降的情況。其中，物業銷售溢利從76.58億港元下降到33.66億港元；總租金收入下跌6%至119.27億港元。

進入2023年，隨著中國疫情防控措施放開，與內地恢復通關等利好為香港經濟發展注入強心針。

但另一方面由于仍面臨美國加息、經濟前景不明朗的影響，香港樓市總體氣氛依舊不佳。在經歷前4個月的暫時回暖后，香港樓市自5月份開始逐漸遇冷。

但從按揭方面看，根據經絡按揭轉介研究部及土地注冊處最新資料，2023年8月份香港現樓按揭宗數為7436宗，數據已是連跌2個月并創4個月新低。市場轉弱，我們能看到，不少開發商開始采用減價促銷措施推售旗下新盤。

據了解，新鴻基地產目前有89%的收入來自香港本地。

因此，以上情況反映到新鴻基地產的報表上，財年內，該公司收入繼續創下新低錄得711.95億港元（未統計聯營公司及合營公司，下同），同比下降8.4%；毛利344.58億港元，同比下降13.5%，毛利率48.4%。

利潤方面，營業溢利275.45億港元，同比下降17.4%；年度溢利245.75億港元，同比下降5.9%；歸屬于公司股東的溢利239.07億港元，同比下降6.5%。

值得注意的是，由于利率環境波動，期內新鴻基地產仍遭受較為嚴重的匯兌損失。據了解，截至2023年6月30日，新鴻基凈資產有約20%是以人民幣計算，換算成港元后就產生匯兌虧損約94億港元。

具體業務中，“香港住宅市場在2023年初短暫復蘇，但在環球經濟前景不明朗與利率高企的情況下，市道在近月回軟。”新鴻基地產在報告中稱。另外，過去的表現也受到疫情的影響，從上一個財年開始，新鴻基地產的物業銷售收入就開始萎縮。

而香港市場占新鴻基地產物業銷售部門的最主要比例，占小部分的內地市場情況也不客觀。因此期內，新鴻基地產按所占權益計算，錄得的合約銷售總額約379億港元。物業銷售收入261.83億港元，同比下降21.4%；來自物業銷售的溢利96.42億港元，同比下降35.7%。

新鴻基就指出：“基礎溢利下跌的主要原因是物業銷售溢利減少。”

另一大主要業務物業租賃，則繼續為新鴻基地產提供十分穩定的經常性收入。期內，該公司物業租賃收入雖然仍錄得下跌，但跌幅較小。

資料顯示，2023年上半年，新鴻基地產總租金收入同比下跌3.4%，至197.47億港元，凈租金收入149.4億港元，同比下降5.6%。

從市場情況看，收入下跌最主要可能是受寫字樓租務的影響，眼下全港寫字樓市場蕭條的境況尚未有明顯改善。與之對比，自2023年年初通關后，新鴻基地產旗下商場的收入其實是有明顯改善的。

來自香港旅發局資料，2023年上半年香港迎接了約1300萬人次訪港旅客，本地港人的消費欲望亦得到提振。數據顯示，年內第二季度香港零售總銷貨價值和餐飲業總收益分別同比上升17.6%及24.3%。

香港特區政府財政司司長陳茂波在展望經濟發展時，就發文稱私人消費和訪港旅游業或仍是下半年主要增長動力。

而更早前4月的消息，新鴻基地產位于香港的15大商場包括apm、wwwtc mall、大埔超級城、元朗廣場、柴灣新翠商場及新都廣場等，這些商場的人流及生意在復活節長假期錄得環比提升30%。

總的來說，新鴻基地產擁有價值極高的投資物業組合，能為它提供穩固的經常性收入，從而幫助其抵御來自物業銷售端的風險，平穩過渡至市場復蘇時期。截至目前，新鴻基地產旗下供出租及長線投資的物業面積為5680萬平方呎。

而且新鴻基地產亦保持了非常健康的財務水平。根據報告，截至2023年6月30日，該公司總有息債務1250.53億港元，凈債務1097.73億港元，負債比率18.2%，平均實際借貸成本僅3.3%。

從債務結構看，一年內需償還的債務占比僅為6%，為75.08億港元，對應銀行存款及現金152.8億港元。

土地儲備方面，新鴻基地產截至期末在香港擁有約1430萬平方呎土地儲備，用于建設為可供出售的住宅，預計于未來6至7年分批落成；在內地則有約4710萬平方呎發展中土地。

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