福田舊改接力二十年 佳兆業(yè)引入“紓困專家”安居建業(yè)

觀點網曾幾何時，佳兆業(yè)因擅長解決城市更新中的歷史難題，屢屢成為深圳等地舊改項目座上賓。時過境遷，當初的舊改做題家如今成為了問題本身。

4月26日，據天宸THECORNICHE微信公眾號消息，佳兆業(yè)佳園，即“天宸”項目，在政府的指導下引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司進行合作。

【資料圖】

佳兆業(yè)佳園，推廣名為“天宸”，位于深圳福田中心區(qū)濱河大道與民田路交匯處，東邊是會展中心，東北面能看見深圳第一高樓平安金融中心，西側是發(fā)展興苑東區(qū)，南鄰濱河大道，北臨星河國際，步行一公里可到達福田高鐵站。

項目片區(qū)屬深圳開發(fā)成熟的中心區(qū)，又是深圳市政府所在地，集中了多達40余個深圳市政配套資源（其中10大市級單位、30大文體地標）。

舊改蹉跎

佳兆業(yè)佳園項目前身為福田東山小區(qū)，原總占地規(guī)模近8萬平方米，建成于上世紀八十年代，曾是深圳市建安集團的單身宿舍和職工住宅區(qū)。

2001年，東山小區(qū)北地塊3.4萬平方米地塊交由星河集團操盤，建成為如今的星河國際。

2002年2月7日，東山小區(qū)南側剩余地塊再次動遷，建安集團拆除12-604房和14-804房，遭到部分業(yè)主反對。次日上午，深圳市國土局下發(fā)“關于停止東山小區(qū)拆遷工作的通知”，拆遷一日之內便被叫停，此后是多年僵持。

當時，東山小區(qū)的產權歸屬頗為復雜——

佳園一期所處B116-0068地塊原為單身宿舍區(qū)，產權屬建安集團，宗地面積約7000平方米；佳園二期所處B116-0059地塊原為職工住宅區(qū)，已通過福利分房，產權屬于職工個人，宗地面積約2.3萬平方米。

2008年3月，建安集團取得該項目拆遷許可證，政府同意由建安集團自行開發(fā)。但一直到2010年4月份按《深圳市城市更新辦法》公布的第一批立項的城市更新項目，拆遷都未完成。

多次嘗試獨立開發(fā)未果后，2012年，建安集團引入當時已在舊改領域頗負盛名的佳兆業(yè)，通過股權合作方式分享開發(fā)權。

2013年12月，建安集團將B116-0068宗地以作價入股的方式注入了“深圳市佳宇坤房地產開發(fā)有限公司”，此項目公司股權結構為佳兆業(yè)占股65.5%，建安集團占股34.5%。

八年后的2020年1月，一期項目正式開工建設，有A座、B座兩棟樓，B座主要為回遷房，并在2021年10月成功進行回遷選房，共計197套房屋。二期項目則規(guī)劃了四棟樓，與一期形成合圍，第一期開發(fā)規(guī)劃14萬平方米，兩期總建面超40萬平方米。

2022年7月6日，一期項目封頂儀式上，佳兆業(yè)城市更新集團市區(qū)城市更新公司總經理何亞莉介紹稱：“自參與東山小區(qū)改造以來，佳兆業(yè)集團直面復雜的歷史遺留問題。”

東山小區(qū)原業(yè)主大多是最早一批支援深圳建設的基建工程兵，目前90%以上已超過60歲。佳兆業(yè)深圳集團總裁助理張俊在發(fā)言中特意提到，一期項目設計及功能細節(jié)對各年齡段特別是老年群體非常友好，專門規(guī)劃了老年活動站、社區(qū)健康服務中心等公共配套措施。

2022年12月30日，福田區(qū)“佳兆業(yè)佳園”在住建局公示，備案住宅143套，其中住宅建面約127-138平方米，位于1棟，備案均價約10.3萬/平方米，單價區(qū)間為8.41-12.57萬/平方米，區(qū)間總價約1162-9891萬。

舊改項目的推進節(jié)奏，往往是“行百里者半九十”。可以想象，佳兆業(yè)在項目前期籌備階段需要協(xié)調建安集團及原業(yè)主等各方利益，如今一期面向的主要還是回遷群體，剩下百余套可售貨源僅能回流部分資金，二期B116-0059地塊，也就是職工住宅區(qū)則停留在清拆階段。

引入國資平臺紓困后，這個蹉跎了二十年的舊改項目將有望釋放更多價值。

紓困路徑

早在2021年11月因3億元錦恒理財產品曝出流動性危機后，佳兆業(yè)就拿出了一份資產處置清單，擬作為兌付補充資金。

清單包括18處資產，總貨值818億元，其中序號第二的就是福田東山小區(qū)，權益貨值88.2億元，融資余額10億元，處置時間標記為“21年12月至22年3月”。

盡管從目前來看，清單上的舊改項目處置進度與方式與披露時有出入，但手握大量舊改資源，仍是佳兆業(yè)化解債務的底氣。

截至2022年6月30日，佳兆業(yè)集團仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米，計劃通過每年的持續(xù)轉化，將城市更新儲備補充為優(yōu)質貨源。

據悉，“佳兆業(yè)佳園”此次引入的福田安城投公司，由深圳市安居建業(yè)投資運營有限公司與深圳市福田投資控股有限公司聯(lián)合成立，作為政企聯(lián)動共搭的、具有多重國資背景的投資運營平臺。

深圳安居建業(yè)成立于2022年1月21日，法定代表人王鵬，注冊資本為20億元，由深圳市人才安居集團有限公司持股40%，深圳市特區(qū)建工集團有限公司持股20%，深業(yè)集團有限公司持股20%，萬科企業(yè)股份有限公司持股20%，目前對外投資企業(yè)共8家。

雖然只成立了一年多，安居建業(yè)已紓困過深圳多個出險房企項目。

在成立之初，便有知情人士透露，深圳安居建業(yè)設立初衷是應對中國恒大和佳兆業(yè)在深項目的“保交樓”問題，由于這兩家企業(yè)在深圳布局多為舊改儲備，深圳安居建業(yè)介入的也主要是城更項目。

2022年9月26日，恒大地產集團宣布，深圳龍崗區(qū)重點項目恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等，引入深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司進行合作，龍崗安城由深圳安居建業(yè)持股65%。

2022年11月26日，原屬于恒大旗下南山深灣片區(qū)的T208-0054宗地被深圳安居建業(yè)附屬公司安和一號以底價75.43億元接盤。

天宸THECORNICHE公眾號還提到：“佳園項目將與長城資產、安居建業(yè)、福田投控、建安集團等央國企單位開展深度且多方位的合作。”

兩次紓困恒大后，安居建業(yè)接盤佳兆業(yè)項目并不令人意外，而長城資產也是佳兆業(yè)的“老朋友”。

去年4月初，佳兆業(yè)集團與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方將建立合資公司等載體進行合作，將舊改項目“成熟一個，引進一個”。

“出險房企＋AMC＋地產央企”的紓困路徑，佳兆業(yè)或許會繼續(xù)復制。

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